ACCORDI TERRITORIALI E CONTRATTI CONCORDATI NELLA CITTÀ E NELLA PROVINCIA DI NAPOLI

 

ACCORDI TERRITORIALI E CONTRATTI CONCORDATI NELLA CITTÀ E NELLA PROVINCIA DI NAPOLI

Compagne e compagni, questa relazione affronta un tema decisivo per la politica abitativa della città e della provincia di Napoli: gli accordi territoriali e i contratti concordati.

Parliamo di uno strumento che, se applicato correttamente, potrebbe:

  • ridurre gli affitti,

  • calmierare il mercato,

  • offrire stabilità ai nuclei fragili,

  • proteggere gli studenti e i lavoratori precari,

  • contrastare la speculazione,

  • rendere la casa accessibile.

Ma oggi, nella città e nella provincia di Napoli, questo strumento è sottoutilizzato, poco conosciuto, spesso manipolato, quasi mai controllato.

Questa relazione analizza la situazione reale, le distorsioni, le criticità e propone una piattaforma politica per trasformare gli accordi territoriali in un vero strumento di giustizia abitativa.

1. Cosa sono gli accordi territoriali

Gli accordi territoriali sono documenti firmati da:

  • sindacati degli inquilini,

  • associazioni dei proprietari,

  • Comuni,

  • talvolta enti terzi.

Stabiliscono:

  • fasce di oscillazione dei canoni,

  • criteri per la definizione del prezzo,

  • zone omogenee del territorio,

  • durata dei contratti,

  • agevolazioni fiscali per i proprietari,

  • tutele per gli inquilini.

I contratti concordati dovrebbero essere:

  • più economici,

  • più stabili,

  • più trasparenti,

  • più accessibili.

Dovrebbero. Ma non lo sono.

2. Napoli: un sistema che non funziona

A Napoli gli accordi territoriali esistono, ma non incidono sul mercato.

Perché?

  1. Affitti troppo alti rispetto alle fasce concordate Le fasce stabilite negli accordi sono ignorate dai proprietari.

  2. Mancanza di controlli Il Comune non verifica quasi mai la corretta applicazione dei contratti.

  3. Speculazione turistica Gli affitti brevi rendono più dei contratti concordati: il mercato si sposta verso il turismo.

  4. Scarsa informazione Gli inquilini non conoscono i contratti concordati. I proprietari li conoscono, ma non li applicano.

  5. Assenza di sportelli dedicati Nessuno aiuta le famiglie a compilare correttamente i contratti.

  6. Zone omogenee non aggiornate Le fasce territoriali risalgono a criteri ormai superati.

Il risultato è che i contratti concordati, a Napoli, sono un potenziale non realizzato.

3. La provincia di Napoli: un mosaico disomogeneo

La provincia presenta una situazione ancora più complessa.

Zone dove i contratti concordati funzionano parzialmente

  • Pozzuoli

  • Giugliano

  • Afragola

  • Casoria

  • Acerra

Zone dove non funzionano affatto

  • Comuni turistici (Costiera, isole, aree balneari)

  • Comuni con forte pressione abitativa

  • Comuni con mercato nero degli affitti

  • Comuni con precarietà lavorativa diffusa

Problemi principali

  • accordi territoriali non aggiornati;

  • fasce di prezzo troppo alte;

  • scarsa partecipazione dei sindacati;

  • totale assenza di controlli;

  • uso improprio dei contratti concordati per ottenere agevolazioni fiscali senza ridurre il canone.

In molti comuni, i contratti concordati sono una finzione burocratica.

4. I numeri della distorsione (2024–2026)

Napoli città

  • Contratti concordati registrati: 6.800

  • Contratti a libero mercato: 42.000+

  • Affitti brevi attivi: 9.500+

  • Contratti concordati realmente in fascia: meno del 40%

Provincia di Napoli

  • Contratti concordati registrati: 11.200

  • Contratti a libero mercato: 70.000+

  • Contratti concordati fuori fascia: circa il 55%

Effetti sociali

  • studenti costretti a pagare canoni da mercato;

  • lavoratori precari esclusi dai contratti stabili;

  • famiglie monoreddito senza accesso a canoni calmierati;

  • giovani coppie costrette a spostarsi fuori città;

  • aumento degli sfratti per finita locazione.

Gli accordi territoriali, così come sono, non proteggono gli inquilini.

5. Le distorsioni più frequenti

  1. Contratti concordati con canoni da mercato Il proprietario applica il prezzo massimo, ignorando la fascia.

  2. Contratti concordati “falsi” Il canone dichiarato è inferiore a quello realmente pagato.

  3. Contratti concordati usati solo per agevolazioni fiscali Il proprietario risparmia, l’inquilino no.

  4. Zone omogenee costruite per favorire i proprietari Quartieri popolari inseriti in fasce troppo alte.

  5. Assenza di verifiche comunali Nessuno controlla la correttezza dei contratti.

  6. Assenza di sportelli di assistenza Gli inquilini non sanno come difendersi.

6. Perché gli accordi territoriali sono fondamentali

Se funzionassero davvero, i contratti concordati potrebbero:

  • ridurre gli affitti del 20–30%;

  • offrire stabilità alle famiglie;

  • proteggere gli studenti;

  • tutelare i lavoratori precari;

  • contrastare gli affitti brevi;

  • ridurre la morosità;

  • diminuire gli sfratti;

  • rendere la casa accessibile.

Sono uno strumento potente. Ma devono essere applicati correttamente.

7. Proposte dell’Unione Inquilini per Napoli e provincia

1. Revisione completa degli accordi territoriali

  • nuove fasce di prezzo;

  • nuove zone omogenee;

  • criteri basati sul reddito reale dei residenti;

  • partecipazione attiva dei sindacati.

2. Controlli obbligatori sui contratti concordati

  • verifiche comunali annuali;

  • sanzioni per chi applica canoni fuori fascia;

  • pubblicazione dei dati.

3. Sportelli comunali e sindacali per la compilazione

  • assistenza gratuita;

  • riduzione degli errori;

  • tutela dei nuclei fragili.

4. Contratti concordati per studenti e lavoratori precari

  • canoni calmierati;

  • durata minima garantita;

  • divieto di sfratti per finita locazione senza alternativa.

5. Incentivi solo ai proprietari che rispettano le fasce

  • agevolazioni fiscali condizionate al rispetto del canone concordato.

6. Registro pubblico dei contratti concordati

  • trasparenza;

  • controllo sociale;

  • monitoraggio del mercato.

7. Tavolo permanente con Comune, Regione e Prefettura

Per:

  • aggiornare gli accordi;

  • monitorare i contratti;

  • prevenire sfratti;

  • contrastare gli abusi.

8. La visione politica

Il Congresso afferma una visione chiara:

Gli accordi territoriali devono diventare uno strumento di giustizia sociale, non un regalo ai proprietari. Devono proteggere chi vive con poco, non chi specula. Devono calmierare il mercato, non legittimare gli affitti alti. Devono garantire stabilità, non precarietà.

Napoli e la sua provincia devono diventare territori dove:

  • i contratti concordati funzionano davvero;

  • gli affitti sono sostenibili;

  • gli studenti non vengono sfruttati;

  • i lavoratori precari possono vivere;

  • le famiglie non vengono espulse.

Conclusioni

Compagne e compagni, questa relazione mostra che gli accordi territoriali e i contratti concordati sono uno strumento fondamentale, ma oggi inefficace.

Il XII Congresso dell’Unione Inquilini deve assumere un impegno chiaro:

Riformare gli accordi territoriali. Controllare i contratti concordati. Proteggere gli inquilini. Contrastare gli abusi. Calmierare gli affitti. Restituire dignità alla casa.

La casa è un diritto. E noi siamo qui per garantirlo.